盘点上半年沪上楼市十大事

上海楼市上半场已经走过，楼市整体呈下行趋势，但就上海而言，有成交的下滑、库存增加带来的压力；也有城市战略规划、轨交开建、自贸区扩建等利好消息。上半年的上海楼市可谓“多样”。

一、 上海启动三项战略规划目标至2050年

今年，上海几乎同时启动三项重大战略规划，包括上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，目标是到2020年；上海新一轮城市总体规划，目标是到2040年；上海未来30年发展战略研究，目标是到2050年。上海十三五年规划将在改善生态环境，降低对环境资源依赖等方面有大的探索；还会充分研究全球化背景下新的投资贸易规则的影响；城市活力、资源环境、人口规模、老龄化等一些现实瓶颈约束也要努力求解。

二、 上海规划11条轨交线路9条年内同时开建

据上海市重大工程建设工作会议透露，年内本市将有10条地铁线路同时建设或开展前期工程，规模为近年来罕见。其中，包括10号线二期、11号线迪士尼专线、17号线等总共103公里新线将开工。今年在建和新开工项目还包括：9号线三期、10号线二期、12号线、13号线一期二期、17号线、5号线南延伸等。地铁、规划等部门今年还将开展15、18号线方案深入研究及上报，力争2015年开工。众所周知，轨交已成大部分购房者生活中不可或缺的交通工具，轨交的所到之处必然拉升房价，轨交的规划无形中推动了沿线楼市的“升温”。

从微观的板块角度考量，地铁开通以后，地铁概念板块的房价走势高于全市价格增长幅度。对于如今地铁交通相对完善的上海，地铁对整个城市的房价表现出较强的增值、保值功能，即便是在宏观调整时期，离地铁越近的房子，抗跌性就越强。与此同时，随着轨道交通的运营和周边楼盘的交付入住，大量人口的导入，引发了区域商业产业的升级。

三、 上海房价格局从“6-4-2”迈向“7-5-3”

2014年初，针对上海17区县2013年房价进行统计，从各区县成交均价来看，成交均价高于3万元/平的有8个，分别是普陀、杨浦、徐汇、闸北、长宁、新黄浦区、虹口和静安。松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，上海房价“6-4-2格局”已经成型。此次统计价格仅为实际成交均价，开发商市场报价则远高于实际成交价格；另一方面，此次统计仅仅取均价进行计算，高于“中间值”的项目同样存在，可以预见，2014年，上海房价格局从“6-4-2格局”向“7-5-3格局”迈进已成定局。

房价格局从“3-2-1”到“5-3-2”，再到“6-4-2”及“7-5-3”，内环、外环不同区域之间的房价落差正在扩大。内环区域缺乏供应，高端人才的聚集，需求旺盛，未来可能会以更快的速度上涨；外环以外区域多个新城相互竞争，并且存量大，再加上大量保障房入市，涨幅会呈现分化。

四、 上海库存1152万平方米 去化周期达16个月

截至6月13日的统计，上海新房库存已达1152万平方米，创历史新高。以今年头5个月月均销量来看，1152万来方米去化时间约为16个月。库存压力之下，上周沪上新房成交均价前周下跌12.54%，达25916元/平方米，跌幅创下了春节以来最近18周的最高。值得注意的是，由于4月下旬以来，商品住宅的供应量逐渐增加，截至6月9日，全市商品住宅的供应量更创近3年来新高，因此，上海楼市库存压力也在逐渐加大，目前可售套数已经突破7万套，为2012年11月份以来首见。

今年以来，银行的资金面紧张，虽然央行要求商业银行合理定价和加快贷款审批效率，但实际情况并无明显变化。如果下半年在房地产市场再继续这种冰冷状态的话，降价风潮或“有点到面”全线铺开。

五、 上海修改自由贸易试验区条例(草案)为扩围做法律准备

6月17日公布的上海自贸区条例(草案)修改稿中，“适用范围”条目删去了“自贸试验区涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区”的表述。中国自贸区上海的官方微博上表示，本次草案的修改是为了自贸区扩围在做法律准备。与此同时，上海自贸区管委会副主任简大年调任浦东新区副区长，被外界解读为，有助于浦东新区更好地对接和联动上海自贸区。据相关消息透露，临港新城管委会和自贸区管委会将在管理范围和职能方面做进一步的沟通协调，未来或更多侧重产业的发展，以推动自贸区与临港地区的联动发展，临港新城未来或将整体归入自贸区管委会。

自2013年9月，上海自由贸易试验区总体方案落地至今已有9个月的时间，期间利好政策频出。临港新城利用当前自贸区发展利好，推进自贸区衍生产业项目落地，期望能够在自贸区发展大背景下，进行提前布局，将贸易、金融、会展等相关产业落实到具体项目中。今年，浦东四大公司将入驻临港，其中，陆家嘴集团计划在临港开发两个项，一个是位于滴水湖畔的城市综合体，另一个是休闲渡假区，总计划投资百亿元。

六、 上海实行招挂复合式的土地出让方式

上海实行全新的招挂复合式土地出让，将招标和持牌相结合。在该出让方式下，土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个月工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。目前，这一改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。但目前并非所有商办土地都采取该种方式。

新的出让方式可以促使土地出让市场化，挂牌还是招标方式由市场需求来决定；更重要的是，无论最终采取哪种方式，都会将竞标人数控制在最低限度，从而抑制过度飙升的地价。但就目前上海的整体规划来看，招挂复合更适用于“可提升”区域规划的商业、办公类配套型地段，并通过市场选择来完善热门地块的整体规划。

七、 绿地借壳获金丰表决通过

金丰投资在上海召开股东大会，公司资产重组方案“过会”。截至7月1日，大会正在统计投票情况。知情人士称“基本顺利”，7月初将尽快发布公告公布正式有关结果。金丰投资于今年3月首次披露“吞并”绿地集团的重组方案，将通过资产置换和发行股份购买资产的方式收购绿地集团100%股权，预估值达655亿。此后绿地董事长张玉良表示最大不确定性是监管层的审批。这一疑问在27日公告中部分得到解答，上海国资委表示“原则同意”。

上市的好处对于房企来说，吸引力还是非常大的，特别是目前房地产形势不乐观的情况下，今年楼市多项销售额、投资增速等数据远低于去年的情况。房价下跌的城市增多，因此房企必须加强融资能力。在绿地整体上市带动的积极效应下，随后房地产市场整合重组的现象可能会加剧。

八、 上海市政府发布新版居住房屋租凭管理办法

5月4日上海市政府发布《上海市政府关于修改‘上海市居住房屋租赁管理办法’的决定》，要求出租居住房屋每个房间居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且人均居住面积不得低于5平方米，并要求相关集中出租房屋供他人居住的，应建立管理制度。此次修改后的《办法》还对相关市场机构作出严格的规范并明确了罚则。除了要求整改，还规定可以处罚10万元以下罚款。

上海的保障房体系暂时无法彻底解决需求难题，因为保障房总量还十分有限，且保障房目前只能解决上海户籍人口的住房要求，对群租需求最大的流动人口还很难被保障房覆盖到；上海近年来正在不断放宽保障房门槛，扩大保障房受益范围，但仍需要一个逐步完善的过程。

九、 金大元御珑公馆 打响上海降价第一波

在今年全国楼市整体表现持续低迷的情况下，一度被认为是“房价避风港”的一线城市上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。4月25日，位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”。

4月27日，同样位于唐镇板块的绿城玉兰公馆开始接受认筹，报价较之前下调50万，降幅约为5%左右。虽然这些楼盘降价从上海整个市场看是个案，不过业内人士预测，从上海效区市场看，可能是一个降价的开端。很多外围区域楼盘此前喜欢打着各种概念涨价，但去化效果并不好。在目前上海购房者观望情绪持续扩大的情况下，此类楼盘势必要积极降价，从而捕获更多购房者关注。

十、 上海现垫付现象

受杭州、常州降价风波影响，购房者观望情绪未有改善。房价一向坚挺的上海，在3月份也出现垫首付现象，奉贤一住宅项目，首付一成。

相对降价促销、“低价入市”等促销方式来说，“垫首付”给购房者带来的实惠有限。垫首付为短期市场促销手段，不是降房价。在楼市低谷，降价促销和“低价入市”都能够有效降低购房成本，而“垫首付”的作用在于降低门槛，却并未降低成本。不少购房者对这种促销方式并不感冒。